こんにちは。最近は主に武蔵野市を回っておりますが、この度お伺いしたのは武蔵境駅からほど近い境南町です。

武蔵野市には有名な国際基督教大学もありますよね✨佳子さまが通っておられる大学です。

そんな武蔵野市境南町に物件を所有のＥ様のお宅にお伺いしました。

境南町の物件はもともとＥ様のご実家で10年前にお父様がお亡くなりになり、Ｅ様のご子息が5年以上最近まで住んでいたとの事ですが、つい最近ご結婚されたとのことで、このご実家を売却し、居住用財産の3,000万円特別控除を使ってご子息様が新しくマンションを買いたいとのことでした。

しかしここで問題となってくるのは、確かにご子息様のご自宅として5年以上物件に住んでおられたとのことですが、その自宅の名義が父親のＥ様になっています。父親名義の不動産に子供が住んでおり、父親は別の自宅に住んでいるという点です。

この状態で子が住んでいる自宅を売却した場合、一見、居住用で使っているため居住用財産3,000万円特別控除の適用が受けられそうですが、所有者（父親）が居住用で使っていないため、たとえ子が住んでいるとしても3,000万円特別控除の適用は受けられないのです。

譲渡所得税の特例の適用が可能な「居住用財産」とは、その家屋の所有者が生活の拠点として利用している家屋をいいます。

一時的な利用を目的とする家屋は該当しません。

逆に今まで生活の本拠として居住用で使用していたものであれば、贈与で名義変更したものであっても居住用財産に該当するということです！

いままで生活の本拠でないのに売却の直前で住民票を移転させたりしたものはダメですが、今回ご子息様は生活の本拠として住んでいらっしゃったので、贈与で名義を変更した上で、売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除の適用は受けれることになりますね。

さて、居住用財産の特例には「軽減税率」という制度もあります。所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合にのみ適用されますが、10年以上住んでいる自宅を売却して、居住用財産の3,000万円特別控除、軽減税率を適用すれば、お得に住み替える事ができますね✨

自宅を売却して住み替えも選択肢の一つに考えてみるのもいいかもしれません🏠