得意とする不動産
底地・借地
底地
底地とは、借地権が設定されている土地の事をいいます。土地所有者は地主と呼ばれ、借地権を所有している者は借地権者と呼ばれます。
地主様は、借地人様に対して様々な権利を有しています。
底地所有のメリット（地主様の主な権利）
- 土地を貸すことで地代（土地賃料）を受け取れる権利
- 土地賃貸借契約を更新する際に更新料を受け取れる権利
- 借地人様が所有している建物を建て替えまたは大規模修繕する際に承諾料を受け取れる権利
- 借地権を売却する際に承諾料を受け取れる権利
上記の権利面等を考えると、地主として土地を所有していることは、メリットが多いように感じられますが、デメリットも多く存在します。
底地所有のデメリット
- 土地を自由に使用することができない
- 土地の固定資産税はすべてを地主様が負担する
- 地代の収益性が低い
- 地代滞納等により借地人様とのトラブルが起こる可能性が高い※地代の値上げや、更新料・承諾料の金額感の不一致で裁判に発展するケースも少なくありません。
底地の売却
- 所有権価格
- 更地評価額
- 借地権価格
土地の更地評価額に対する借地権価額の割合のことを借地権割合という。
-
底地だけの売却の場合、
売買価格は低くなる傾向にある借地権が残ってしまい、
買った人が自由に土地を使えないため、
価値が下がる傾向にある。
-
借地権も同時に売れば、
貸借関係が解消され、
所有権価格での売却が可能！！
底地は、借地権が設定されていても単独で売却することが可能です。その際に借地人様の許可は不要です。
底地の売却は、各地域に設定されている借地権割合を目安として売買されるケースが多くあります。
借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合をいい、大抵の地域では、土地の価値よりも借地権の価値の方が高く設定されております。
底地だけで売却をすることも可能ですが、借地権は残ったままになるため、底地を買った人は自由に土地を使うことはできません。そのため、底地の売買価格は低くなる傾向があります。
しかし、底地を売却する際に、借地権も同時に売却することができれば、底地借地の関係は解消されるため、所有権価格で土地を売却することが可能となります。
弊社は、底地単独での買取りも可能ですが、借地人様と交渉させていただき、同時売却の方向で対応させていただくことがほとんどです。
同時売却は、地主様・借地権者様双方にとってメリットがあるため、一度考慮する価値は存分にあります。
弊社は、借地権者様との関係性等をヒアリングさせていただき、地主様にとって最適な方法を提案させていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
借地権
借地権とは、地代を払って、地主様から土地を借りる権利のことです。借地権には、地上権と土地賃借権があります。
土地賃借権の場合は、第三者に建物を売却する際は、地主様の承諾が必要です。
尚、地上権の場合は、借地権を自由に売却や転貸借することが可能です。
土地貸借権
第三者に建物を売却する際は地主様の承諾が必要
地上権
借地権を自由に売却や転貸借可能
借地権は2種類ある
借地権の種類は大きく分けて2種類あり、旧借地法と1992年8月1日に施行された借地借家法が存在します。
旧借地法は、1992年8月1日より前から土地を借りている場合に適用されます。
- 旧借地法（〜1992年8月1日）
- 借地借家法（1992年8月1日〜）
契約の期限が決まっており、木造(非堅固建物)の場合、存続期間は30年(最低20年)で更新後の期間は20年となります。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年(最低30年)、更新後の期間は30年となります。
木造（非堅固建物）
- 存続期間30年（最低20年）
- 更新後の期間20年
鉄骨造・鉄筋コンクリート
- 存続期間60年（最低30年）
- 更新後の期間は30年
借地借家法は5種類
借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。
旧借地権と普通借地権の違いは、建物の構造により存続期間が違うこと等です。借地権にもメリット・デメリットがあります。
借地権のメリット
- 借地法の場合、法律に守られ、半永久的に土地を借りられる
借地権のデメリット
- 地代の負担がある
- 更新料、建て替え承諾料、譲渡承諾料を地主様に払わなければならない
- 建物売却をする際は、地主様の承諾がなければ売却できない
借地権の売却
借地権を売却する際は、必ず地主様の許可が必要となるため、借地権の売却は容易ではないと考えられがちですが、そうでもありません。
借地権売却の承諾や、建て替えの承諾を地主様がしてくれない場合、裁判所に申し立てをして、許可をもらうことも可能となっております。
借地権も売却の際は、借地権割合を基準として売買価格が算出されることが多いです。
借地権の売却においても、底地と同時売却が可能な場合は、所有権価格をベースとして考えられるため、借地権単独で売却するよりも売却金額は高くなります。
弊社は、地主様と交渉をし、同時売却の方向で話を進められるようにお力添えさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
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