得意とする不動産
再建築不可・訳あり物件
再建築不可
再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていないため、建物を建て替えることができない土地の事です。
建築基準法では、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していないと建物を建てられないという規定があります。
上記の規定（接道義務）を満たしていなければ、再建築が認められず、建て替えはできません。
但し、例外もあり、建築物の敷地の周囲に広い空き地あるいはそれと同様の状況にある場合で安全上支障がないと認められた場合には、必ずしも2ｍ以上接道していなくても建築が許可されるケースもあります。
再建築不可物件は、新たに建物を建てることはできませんが、売却ができないわけではありません。
しかし、売却可能な金額は、建て替えが可能な土地と比較すると、著しく下がってしまいます。
その理由は、再建築不可物件には多くのデメリットが存在するためです。
再建築不可物件のデメリット
- 既存の建物をずっと使い続ける必要がある（※リフォームやリノベーションをすることは認められています。）
- 資産価値が低く、住宅ローン等が組めないため、購入者は現金一括払いで購入する必要がある
- 買い手を見つけることが難しい
再建築不可物件の売却
確かに、上記の様なデメリットがあるため、売却が難しいと考えられているお客様が多いです。実際に、再建築不可物件を扱えない不動産業者もたくさんあります。
しかし、弊社は、再建築不可物件の売買ノウハウをしっかり把握しているため、これまでも多数の再建築不可物件売買を成立させてきました。
再建築不可物件の中にも、条件を満たすことで、再建築が可能になる物件もございます。弊社にお任せいただけましたら、しっかりと調査を行った上で、再建築可能となる方法を模索し、少しでも高値で売るためのお力添えをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
訳あり物件
訳あり物件とは、明確な定義があるわけではありませんが、様々な理由により、物件価値が下がっている物件のことを指します。
訳あり物件は3種類
- 01
- 法的瑕疵物件
建築基準法、消防法、都市計画法等の規定を満たしておらず、「既存不適格物件」と呼ばれます。
※各法律が施行・改正される前に建てられた古い物件が該当することが多いです。
- 02
- 環境的瑕疵物件
物件自体には問題がないものの、周囲の環境要因によって不快感を覚えてしまう可能性がある物件を指します。
※建物の周辺に、火葬場や墓場、異臭や騒音が発生する施設がある場合です。
- 03
- 心理的瑕疵物件
事故物件と言われるもので、室内において自殺や殺人、事故死が発生した場合や、反社会的勢力の事務所等がそばにあることなどが要因として挙げられる物件です。
訳あり物件の売却
訳あり物件は、賃貸で物件を貸す際も、売却の際も、相場より価値が下がる傾向があります。
訳あり物件は、貸すにも売るにも、瑕疵の内容を借主、買主に告知する義務がありますので、問題がない物件と比較した場合に、どうしても圧倒的に需要が少なくなってしまうのが現状であり、訳あり物件の扱いに頭を抱えられているお客様も多いです。
訳あり物件に共通して言える事は、売却価格が相場より2〜3割安くなってしまうのが悩みどころです。
事故物件の場合、心理的瑕疵の内容によっては、4〜5割も安くなってしまう場合もあります。
不動産会社によっては、訳あり物件のような特殊性のある物件を扱えないところもございます。
弊社では、訳あり物件のような特殊性のある不動産の扱いを得意としており、多数のお客様のお悩みを解決に導いて参りました。訳あり物件のお悩みはお気軽に弊社までご相談ください。
補足情報事故物件等の告知義務について
2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。
それまでは、告知義務について明確な規定が存在しなかったため、様々な問題が発生していました。
ガイドラインの制定により、曖昧だった箇所がある程度明確になりましたが、その瑕疵状況に応じて規定は変わってくるため、トラブルがなくなるわけではありません。特に売買の場合は、トラブルも多いため、基本的に告知期間の定めは設けずに、トラブルを避けるためには、可能な限り告知を行うことがよいとされています。
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