こんばんは、あおぞら不動産管理の小川です。

今回は家賃滞納について詳しくお話ししようと思います。

家賃滞納者を強制退去させられる3条件

家賃を滞納していることを理由として、家賃滞納者を強制退去させるためには3つの条件が必要になります。

家賃を3ヶ月以上滞納している

家賃滞納が発生しても、すぐには退去させることはできません。法的に具体的な期間を定められていませんが、最低3ヶ月以上の長期間に渡り家賃を滞納していることが条件となります。

支払いの意思がない

支払い通知や話し合いの中で家賃滞納者に支払いの意思がない場合は、強制退去を求められる条件のひとつとなります。ですが、連帯保証人が代わりに家賃を支払った場合は、家賃滞納を理由とした契約解除は難しくなります。

貸主と借主の信頼関係が壊れている

家賃を支払わずに部屋を借りている状態だと、部屋を貸すときに交わした「賃貸借契約」の不履行となり、信頼関係が失われ契約解除につながります。

強制退去させることが難しいケース

強制退去を求める3つの条件がそろっていても、下記に該当する場合は強制退去を求めることができません。

一時的な家賃滞納の場合

借主が失業や健康上の理由で、一時的に支払いが困難な場合、支払う意思はあっても支払えない状況なので、貸主と借主の信頼関係が崩れたとはいえず、強制退去を求めることはできません。

貸主側の権利の濫用と認められた場合

家賃の滞納が発生しているという理由があっても、貸主が勝手に鍵を変えたり、勝手に部屋に侵入し所持品を売却するなど、実力行使を行えば罪に問われる場合があり、一気に立場が逆転します。

強制退去の前にまずは根気よく交渉しよう

強制退去は法的な最終手段なので、手間や時間がかかってしまいます。まずは以下のような手段を用いて、家賃滞納者と個人間での交渉を試みましょう。

・電話請求
まずは貸主か管理会社から、家賃滞納者に電話で連絡を試みてください。何度も集中して電話をかけるよりも、断続的に連絡するのがおすすめです。この場合、勤務先や学校、連帯保証人以外の親族に連絡してはいけません。家賃滞納者に精神的苦痛を与えたとして、逆に損害賠償を請求されるおそれがあります。

・督促状/請求書の送付
電話番号がわからなかったり、電話が通じず請求ができない場合は、督促状や請求書を送りましょう。

・内容証明の送付
何度か督促しても支払いがない場合には、内容証明を利用して督促状を送りましょう。内容証明は裁判でも必要な証拠書類になります。

・家への訪問
電話の対応がない場合には、直接家に訪問してみましょう。訪問する時間や頻度は、電話のときと同じく早朝や深夜を避け、断続的に訪問してください。

・連帯保証人への連絡
家賃滞納から1カ月ほど経っても、何の対応もない場合には、連帯保証人に連絡してみましょう。すぐに督促状を出すのではなく、電話連絡を入れてから詳細を記載した督促状を送付してください。

家賃滞納者を強制退去させるまでの手順

交渉しても一向に支払われない場合は、強制退去のための法的手続きを踏むことになります。裁判の手順は以下の通りに進めていきます。

①内容証明で契約解除通知を送付
家賃の支払い期日から支払いがないまま3ヶ月以上経つと、賃貸仮契約解除の効力が生じます。契約解除通知を借主と連帯保証人に内容証明で送付します。

②裁判所に対して明け渡し請求の申し立て
契約解除後も立ち退かない場合は、裁判所に明け渡し請求の申し立てをします。明け渡しに請求にかかる費用は予納郵便切手約6,000円分と、収入印紙代です。収入印紙代は、不動産の時価総額により変わります。滞納された家賃の合計が50万の場合、収入印紙代は5,000円です。

請求する際に費用以外にも以下の書類が必要となります。
・不動産登記簿謄本
・固定資産評価額証明書
・代表者事項証明書(法人の場合)
・証拠書類（建物賃貸借契約書、内容証明郵便、配達証明書）
・明け渡し請求の訴訟
明け渡し請求は、部屋の明け渡しだけでなく、部屋の中に残っているものを売却して家賃に充て、滞納家賃の請求も可能です。

被告（借主や保証人）が裁判所に出頭してこない場合は、訴えた内容がそのまま判決されます。被告が出頭してきた場合は、話し合いによる和解にいたる場合があり、判決と同様の強制力を持つ和解同意書を作成します。和解内容にそむいた場合は、改めて裁判にはならず、そのまま強制執行となります。

③強制執行の申し立て
明け渡し請求で出た判決だけでは執行力がないので、執行文付与の申し立てを行います。被告側に判決文が届いていることを証明する必要があるので、判決から2週間後を目安に送達証明書を申請しましょう。必要書類は以下の通りです。
・申立書
・送達証明書
・執行文の付与された判決の正本
・大家さんか家賃滞納者のどちらか一方が法人の場合は資格証明書
・該当物件の住所が示された地図

予納金の費用は、1物件につき65,000円。相手や物件が増えるごとに25,000円が追加で必要になります。

④裁判所を通じて立ち退きの要請
裁判所が強制退去の申し立てを受理すると、家賃滞納者宛てに立ち退きを請求する催告状が裁判所から届きます。この催告状を受け取った家賃滞納者は、期日までに部屋を明け渡さなければなりません。裁判所からの催告状を受け取った家賃滞納者に動きがない場合、催告状の期日以降に強制執行に踏み切ります。

⑤強制執行（強制退去）
強制執行とは、法律上の権利・賃金債権・建物明け渡し請求権などを強制的に行う手続きのことで、強制退去はこの強制執行に含まれます。執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員（執行官）が、直接部屋に赴いて家賃滞納者を退去させることになります。

ポストやメーターを見て居住状態を確認し、外からの呼びかけに応じなければ鍵を開錠し室内に入ります。家賃滞納者やその家族、家具や家電などの動産や荷物を運び出し、部屋を空っぽにします。空になった部屋の中の壁に、断行期日を記載した催告書・公示書を掲示して強制退去は終了です。運び出した荷物は倉庫に保管し、大家さんが荷物の処分を検討します。

強制退去にかかる費用は入居者に請求可能

民事執行法第42条には、「強制執行の費用で必要なものは債務者の負担とする」と定められているので、家賃滞納者を強制退去させるのにかかった回収作業費や裁判費用は、後に債務者である借家人に請求することが出来ます。

弁護士に頼んだ場合は、初回の相談料が1時間5,000円程度着手金が10～40万円程度（賃料が20万以下の場合）、報酬金が回収できた金額の約10％程度が必要となります。

裁判費用では、予納金65,000円と収入印紙代、予納郵便切手約6,000円が必要です。

強制撤去費用では、以下のとおりかなりの金額が必要となります。
・解錠技術者費用：1回約2万円～
・荷物の運搬費用：1Rの場合で約10万円～
（一般家庭の場合は約30～50万円）
・廃棄処分費用：約2～4万円

なお、裁判費用や強制撤去にかかった費用は、家賃滞納者に請求することができます。ただし、弁護士費用は請求できないので注意が必要です。

また、家賃を滞納するほど困窮している相手ですので、追い詰めてしまい破産を選択される場合もあります。破産後の取り立ては不可能になります。

家賃を滞納している入居者が行方不明の場合の対処法

入居者が行方不明になった場合、家賃滞納者と同じような流れで、電話連絡、訪問、連帯保証人への連絡を行います。そして裁判所に公示による意思表示を申し立ててください。公示による意思表示とは、相手の所在地がわからない場合や、相手が誰なのかわからない場合に、確かに相手に意思を示したと認めてもらうために行います。その後の流れは、ご紹介した強制退去の方法と同じ流れで進めてください。

家賃滞納を事前に回避する方法

家賃滞納は面倒で費用もかさむので、事前に回避したいと考えている大家さんは多いでしょう。事前に回避するには、入居前の審査で、仲介する不動産会社に入居者の年収・勤務先をを必ず確認し、しっかりとした入居者を選ぶことが大事です。

また、家賃滞納が起きないよう、家賃保証サービスの利用も有効です。コストがかかりますが、大家さんの負担がかなり軽減されるので、家賃滞納を事前に回避したい場合は加入をおすすめします。

昨年2022年に家賃滞納を強制退去することが違法だと最高裁判所で決定されました。

家賃滞納による「追い出し条項」に違法の判決

今回の裁判は、家賃保証会社の保証契約書にある、家賃を滞納している入居者の「追い出し条項」は一方的で違法と、大阪の適格消費者団体が家賃保証会社を訴えたものです。
一審は原告の適格消費者団体の訴えを認めたのに対し、二審の大阪高裁は家賃保証会社の主張を認め、最終的な判断は最高裁に持ち越されました。
最高裁は、条項の内容は違法との判断を下し、家賃保証会社は敗訴しました。

問題の条項はどのような内容？

今回、最高裁まで争われた条項の内容を要約すると次の通りです。１．入居者が家賃を３カ月以上滞納した場合、家賃保証会社は催告なしに賃貸契約を解除することができる
２．家賃保証会社は、入居者が次の４つの要件に当てはまるとき、入居者がはっきりと異議を示さない場合は、部屋の明け渡しがあったとみなすことができる
①家賃を２カ月以上滞納している
②保証会社が合法的な手段を尽くしても入居者と連絡が取れない
③電気・ガス・水道の使用状況や郵便物の状況から、部屋を相当期間利用していないと認められる
④客観的にみて入居者が再び住む意思がないことが認められる

最高裁は上記１、２ともに違法と判断し、条項の差し止めを命じました。

１は、入居者が３カ月滞納しても契約解除できない、２は、４つの要件をすべて満たしても明け渡しがあったとはみなせない、ということで、賃貸オーナーにとっても、たいへん厳しい判断と思われます。

見出しだけでは伝わらない事実

新聞各社も当日または翌日に、この裁判の判決について次の見出しで報道しています。◎「家賃滞納で明け渡し」条項は違法　最高裁が初判断（日本経済新聞）
◎家賃滞納による明け渡しは「不当」…最高裁が「追い出し条項」で初判断（読売新聞）
◎家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法　最高裁が逆転判決（朝日新聞）
◎債務保証会社の「追い出し条項」は違法　家賃滞納巡り最高裁判決（毎日新聞）

見出しだけで判断してしまうと、賃貸オーナーにとっても厳しい判決と感じてしまいます。
しかし今回の判決文（令和４年12月12日　第一小法廷判決）全文を読むと、印象は全く変わってきます。
判決文では、判断の理由について次のように説明しています。

１については、契約を解除することができるのは、あくまでも契約の当事者である賃貸オーナーであって、契約の当事者でもない家賃保証会社が契約解除できるとあるのは違法。
また、家賃滞納が３カ月に及んでも、催告もなしにいきなり解除することはできない。

２については、賃貸借契約が終了していない場合でも、４つの要件を満たしていれば明け渡しがあったとみなすとされるため無効。
しかも家賃保証会社は賃貸契約の当事者ではないのに、その判断で入居者の使用収益権を制限するものであり不当。

つまり、最高裁の判断のポイントは、単に家賃滞納のみの理由で契約解除ができないのではなく、契約解除までの手続きの不備と、そもそも当事者でもないものが一方的に契約解除をするのがおかしいということです。
記事の本文には最高裁の判断理由をきちんと伝えているものもありましたが、理由について全く触れていない記事もあり、ミスリードと思います。読者の中には誤った理解をしてしまう人もいるのではないでしょうか。

家賃滞納に対する正しい契約解除の方法は？

それでは、実際に入居者が３カ月以上滞納しても、賃貸オーナーは契約解除できないのでしょうか？

もちろん、そんなことはありません。
一般的に、建物の賃貸借契約では家賃滞納が３カ月以上続くと契約解除が認められます。
賃貸借契約で賃貸オーナーは入居者に使用収益させる（部屋に住まわせる）約束、入居者は毎月家賃を支払う約束をしますが、約束をやぶると「債務不履行」となり契約解除の理由となります。
しかし多くの判例では、入居者が１～２カ月家賃を滞納しても契約解除はできないと判断されています。賃貸契約のような継続的な契約では、賃貸オーナーと入居者の信頼関係が破壊されない限り契約解除はできないとされており、１～２カ月の家賃滞納では信頼関係が破壊されたとまでは言えないからです。
しかし、さすがに家賃を３カ月以上滞納した場合は、その他の事情も考慮した上で、両者間の信頼関係が破壊されたとみなされることが一般的です。

ただし、３カ月以上の滞納があった場合でも、直ちに契約解除ができるわけではありません。
まずは、入居者に対して一定期間内に家賃を支払うよう「催告」をし、その期間内に家賃が支払われない場合にはじめて契約を解除することができます。

まとめ

今回の最高裁判決のポイントは、契約解除の手続き上の問題と、契約解除ができる当事者についての指摘です。
家賃滞納は契約解除の理由になりますが、３カ月以上の滞納があっても催告が必要になります。
また、賃貸契約を解除するのは、あくまでも賃貸オーナーであって、家賃保証会社ではありません。
賃貸オーナーも、報道だけをうのみにするのではなく、情報の源を確認したうえで判断することが大切です。
あおぞら不動産管理では不動産に強い顧問弁護士もいる為、比較的安くご紹介することも可能です。今は家賃滞納がない状況が続いて安心かもしれませんが今後情勢も変わり生活も変わりつつあります。今後起こるリスクを回避するためにも一度弊社までご相談ください。連絡お待ちしております。