こんにちは、あおぞら不動産管理の小川です。

今日は2023年の不動産推移についてお話しします。

融資金利の上昇の可能性

2022年末、日銀が金融政策の修正（大規模緩和の見直し・長期金利変動幅0.25％⇒0.5％程度へ引き上げ）をするとの発表がありました。
結局、景気の下支えを優先し実質的な利上げは見送ることとなりましたが、このことから今後遅かれ早かれ、日本でも銀行融資の金利が上がっていく方向になると思います。
 
実際に私のお客様でも、今年に入り収益不動産購入の融資を金融機関に相談したところ、2022年に借りたときよりも0.3％ほど高い金利の提案をする金融機関がありました。
 

住宅購入や売却に影響？金利上昇時の見方

融資金利が上昇する時の傾向、注意点などについて解説いたします。
 

固定金利の上昇は火種である

金利はまず固定金利から上がります。
今後、『フラット35』は1.5%～2.0%ほどとなる可能性もあります。
 
ですが、住宅を購入するお客様が融資の際に固定金利を選択する割合は3割ほどと少ないため、直ちに不動産マーケットには影響しないでしょう。
ただしその後、変動金利にも影響が及ぶため楽観視は出来ません。
 

変動金利

変動金利は固定金利に続いて上昇します。
住宅を購入する際に変動金利を選ぶ人の割合は多く、金利が上昇すると買い控えたり、購入予算の見直しから高額帯の物件が売れにくくなったりするなど、影響は大きいでしょう。
 
また、金利上昇により、すでに住宅ローンを組んでいる方の中には返済が困難になる方も出てくるでしょう。ローンを支払えなくなり、自宅を売る人が増えれば市場に物件が溢れるため、価格相場が下がります。
 
過去の状況から、金利の上昇は不動産バブル崩壊の火種になりやすいため、注意が必要です。

世界経済の影響

不動産市況は、世界経済や日本の株価に敏感で、その動きに連動していると言われます。
そこで、不動産市況にも影響すると考えられる4つのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
 

①アメリカや中国経済の鈍化

アメリカは現在、物価上昇を背景に国債の利上げを実施しているため、その影響で株価が下落し経済が鈍化してきています。
『米国がくしゃみをすると日本は風邪を引く』と言われるように、リーマンショックのときにもアメリカ経済の動きが不動産市況に大きく影響しました。
 
また中国でも、住宅市況が全体的に下落している（香港も金利上昇で価格低水準）ため、2022年まで日本の不動産を買ってきたアジア投資家の需要も増えにくい状況にあります。
 

➁日経平均株価の動き

下記の図からも分かるように、日経平均株価の動きと不動産価格は連動して動くと言われています。
 

 
その理由としては、都心のタワマン（特に高層階）の多くが、投資目的の購入需要であることです。
投資目的の人は、株で儲かると不動産に投資する傾向が強いため、株価の影響に需要が左右されます。
 
直近では、日経平均30,000円の高値を付けてから株価が1割以上下がっているため、投資家の動きも鈍く、景気後退を懸念して物件の買い控えをする方も出てきています。
 

➂オフィス賃貸需要の減少

コロナ禍でテレワークが普及し、オフィスの需要が減少してきているのは皆様もご存じかと思います。
2022年は都心での大規模ビルの供給が増えましたが、依然としてオフィスの空室率はコロナ禍前より高くなっています。
 
ビルなどの収益不動産の価格は、主に収益還元（収益が高い物件ほど価格が高い）で求めるため、空室や賃料の下落で収益が減ると、必然的に不動産価格も下がることになります。
 

④不動産ファンドの資産が減少

日本の不動産市況をけん引してきたのは、日本のプレーヤーだけではありません。
海外の個人投資家やファンドからの購入需要が高く、東京への投資額は『2020年では世界1位』『2021年は世界2位』となっており、コロナ禍においても海外からの注目の高さが伺えます。（JLL調べ）
 
しかし、2022年になると海外の大手不動産ファンドの資金が景気不安を受けて流出しており、それに伴い東京への投資額も世界14位へと落ち込んできています。
そのため、ファンドの新規投資が増えず、むしろ売却するファンドが増えてきており、都心など商業地の不動産への影響が懸念されます。