一括借り上げとサブリースの違い
こんにちは！あおぞら不動産管理です！
今回は一括借り上げとサブリースについてお話します！
一括借り上げとは、転貸を前提として不動産会社がオーナーから建物を一括借り上げする賃貸借契約。一方のサブリースとは、不動産会社が一括借り上げした建物を転貸し、その賃借人との間で交わす契約です。要は「又貸し」です。
一括借り上げ
一括借り上げとは、不動産会社が建物のオーナーから建物一棟を丸ごと借り上げる契約方式のことで、マスターリース契約とも呼ばれます。不動産会社が入居者を募集し、安定した収入を得る代わりにオーナーに手数料を支払います。一括借り上げには賃料保証型とパススルー型の2種類があります。
| 賃料保証型 | パススルー型 |
| 不動産オーナーと不動産会社が転貸を前提に管理契約を結びます。マンションの一棟または一部を賃借した管理会社が一定の賃料を支払うため、入居状況に関係なく安定収入が見込めます。 | 転借人（入居者）が支払う家賃がそのまま賃貸人（不動産オーナー）の収入となります。賃料保証がなく空室リスクへの対策が必要な反面、入居率が高まるほど収益の増加が期待できます |
サブリース
サブリースとは、不動産会社がオーナーから借り受けた物件を入居希望者に貸し出すことを指し、転貸借とも呼ばれます。サブリースは一括借り上げを前提として行われます。入居者は不動産会社と賃貸借契約を結び、物件管理業務は全て不動産会社に委託されます。
契約関係が異なる
一括借り上げの契約関係は、オーナーと不動産会社が結ぶ賃貸借契約。これに対し、サブリースは転貸相手の入居者と不動産会社が結ぶ契約となります。一括借り上げも含めてサブリースと呼ばれるケースが多々ありますが、分けて考えて定義の違いを理解することが大切です。
一括借り上げのメリット、注意点
一括借り上げは、安定した収入と管理の手間削減がメリットですが、注意点としては賃料の10〜15％を不動産会社に手数料として支払う必要があり、収益が少ない不動産ほど手数料による利益減が懸念されます。また、建物の劣化に伴い家賃の値下げが要求されることもあります。一括借り上げを検討する際は、収支計画やリスクを説明できる信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
サブリース契約のメリットと注意点
サブリース契約のメリットは、安定した収入が得られること、入居者トラブルや管理業務の負担を不動産会社に任せられること、確定申告の手続きが代行されることなどです。一方で注意点として、家賃の決定権がオーナーにないことや、入居者の選定が不動産会社によって行われることがありますが、不動産会社も慎重に審査を行うため過度な心配は必要ありません。
